בחישוב דמי היתר לתשלום עבור תוספות בניה שינוי יעוד או ניצול יחושב ערך הקרקע המלא כ100% (שווי בעלות) ולא כ91% (שווי חכירה)

ע”א 3089/11 מינהל מקרקעי ישראל נ’ עוגן נדל”ן מניב

בית המשפט העליון הפך על פיו פסק דין קודם וקבע באורח תקדימי הלכות בשתי סוגיות עקרוניות הנוגעות לחישוב דמי היתר בעת שינוי יעודה של קרקע.

המדובר בערעור שהגיש מינהל מקרקעי ישראל לבית המשפט העליון על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב מיום 2.3.2011 בגדרו נתקבלה תביעת השבה של עוגן נדל”ן מניב בע”מ מאת מינהל מקרקעי ישראל להשבת סכומי כסף ששולמו כדמי היתר עקב שינוי יעוד ושינוי בקיבולת הבניה של המקרקעין בהם יש לעוגן נדל”ן זכות חכירה.

חברת עוגן נדל”ן,הייתה בעלת זכויות חכירה למטרת תעשייה במקרקעין בשטח של 9,392 מ”ר. בשנת 2000 פעלה עוגן נדל”ן לשינוי היעוד של מקרקעין בעיר תל אביב ולהגדלת זכויות הבניה לנוכח כוונתה לבנות על המקרקעין בית חולים ומשרדים. על מנת לנצל את זכויות הבניה על המקרקעין התקשרה עוגן נדל”ן בשנת 2004 בהסכם עם עיריית תל אביב בו נקבע כי בהתאם לנדרש בתב”ע החדשה תשלם עוגן לעיריית סך של 6,511,964 ₪ עבור פיתוח השטחים הציבוריים הנכללים בתכנית כתנאי לקבלת היתר בניה על המקרקעין.

בשנת 2005 לאחר אישור התב”ע החדשה פנתה עוגן נדל”ן למינהל לערוך עסקת שינוי יעוד וניצול במסגרתה נדרשה לשלם למינהל תשלום דמי היתר על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס’ 933.

בהחלטת מועצה זו נקבע: “עבור שינוי יעוד או שינוי ניצול – 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי  החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול”

בין המינהל לבין עוגן נדל”ן התעוררה מחלוקת בשתי סוגיות עקרוניות:

  1. בשאלת פרשנותה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס’ 933: מהו “הערך המלא של הקרקע”? האם ערכה הינו ערך זכויות החכירה במקרקעין לאחר שינוי היעוד והניצול כטענתה של עוגן נדל”ן (שהוא 91%)  או שהוא ערך  בעלות (100%) לאחר שינוי היעוד, כטענתו של מינהל מקרקעי ישראל?
  2. בשאלה האם בקביעת ערכם של המקרקעין לאחר עסקת שינוי יעוד וניצול יש להפחית את עלות פיתוח השטחים הציבוריים על פי ההסכם שנחתם בין עוגן לבין עיריית תל אביב (אשר המינהל אינו צד לו) כקביעת השמאים או שאין מקום להפחתה זו כטענת המינהל?

לאחר שתביעתה של חברת עוגן נדל”ן התקבלה בבית המשפט המחוזי הוגש ערעור על ידי המינהל לבית המשפט העליון, אשר הפך את פסיקת בית המשפט המחוזי וקיבל את עמדת המינהל בשתי הסוגיות כדלקמן:

האחת, בית המשפט העליון קבע כי אופן חישוב דמי ההיתר שנערך על ידי המינהל הינו נכון ותואם את החלטת המועצה 933, עולה בקנה אחד עם לשון ההחלטה ועם תכליתה והוא הנוהג המקובל מזה שנות דור: הוא קיבל  את עמדת המינהל כי הערך המלא של הקרקע בהחלטת מועצה 933 הינו שווי “בעלות” (כלומר, 100% ולא 91%).

 בהקשר זה יצויין כי בית המשפט העליון חזר על פסיקתו זו בפסק דין נוסף שניתן על ידו בתאריך 23.8.12 באותה הסוגיה בתיק רע”א 7307/10 מינהל מקרקעי ישראל נ’ ליברסקו דוד יזמות בנין 2004 בע”מ.

השנייה, בית המשפט העליון פסק כי בקביעת ערכם של המקרקעין לאחר עסקת שינוי יעוד וניצול אין להביא בחשבון עלויות פיתוח השטחים הציבוריים אשר אינם נכללים בשטח החכירה וכי יש להפחית מערך המקרקעין רק את הוצאות הפיתוח האינהרנטיות לצורך עסקת שינוי יעוד וניצול.

בית המשפט קיבל את עמדת המינהל לפיו ההסכם בין העירייה לעוגן נדל”ן המטיל על היזם לשאת בהוצאת הפיתוח של השטחים הציבוריים בגדות הירקון כתנאי לקבלת היתר בניה הינו בלתי חוקי בהיותו מתנה על הדין בגביית תשלומי כסף ביתר מעבר למתחייב באגרות והיטלים על פי דין, ואין מקום להעמיס עלויות אלו על המדינה ולא על הציבור הרחב.

זאת ועוד ציין בית המשפט כי השמאי אשר הפחית הוצאות פיתוח של השטחים הציבוריים  לא פעל בהתאם לקווים המנחים של המינהל במה שנוגע למקרקעין שמחוץ לשטחי החכירה וכן הכריע בשאלה משפטית בצורה שגויה ובאופן שיש לו השלכה ניכרת על הקופה הציבורית.

לקריאת פסק הדין

דרג את העמוד